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部分地区房价上涨 究竟是回光返照还是佛光又至?

归档日期:06-16       文本归类:去重      文章编辑:爱尚语录

  银保监会主席郭树清本周四在陆家嘴论坛发言中表示,“凡是靠投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现其实很不划算”。

  值得注意的是,他去年年中在上届陆家嘴论坛发言时曾表示,“理财产品收益率超过6%就要打问号,超过8%很危险,超过10%就要做好损失全部本金的准备”,结果从去年下半年开始,P2P平台开始接连暴雷。

  对“投资投机房地产”提出警告,放在当下环境中,恐怕和吸取“日本失去的二十年”的经验教训不无关系。

  此前坊间一直认为,日本被迫签订《广场协议》、日元被逼升值,是导致“失去二十年”的核心原因。但实际上,日本之外,德国等其他四国也和美国签了此条约 并非被迫、而是自愿的,但其他国家并没有遭遇如日本这般的失落。尤其德国,经济实力还在不断增强。

  说到底,日元升值只是导火索,日本犯下的核心错误是用宽松的货币政策应对货币升值,从而导致楼市泡沫被吹到了不可收拾的地步;直到日本政府觉察到事态不妙,连忙收紧货币政策、从而把楼市泡沫刺破,最终导致日本平均房价下跌超过七成 这在世界经济史上是绝无仅有的案例。

  从政策目标来看,房价最好:一是不能上涨,坚持“房住不炒”的政策定力;二是不能跌幅太深,从而影响到金融系统安全。也就是说,房价不涨甚至小跌,并在一个价格箱体之内窄幅运动,恐怕是预期中的最好结果 通过时间来换空间,逐渐将楼市泡沫缓释掉。

  不可否认的是,今年一季度长三角区域,尤其以苏州工业园区为代表的强二线城市,房价又开始突飞猛进的上涨。此外,地王频现,一线开发商在经历了去年的资金链紧张之后,又开始大肆高价买地。

  那么问题就来了,今年一季度开始的、部分区域的房价上涨,究竟是回光返照还是佛光又至?

  郭树清在今年陆家嘴论坛的讲话中也提及了这个问题,他表示,“近年来我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平,更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,助长了房地产投资投机行为。”

  部分区域的房价上涨,是“居民家庭负债率急速攀升、并达到难以持续的水平”的结果 从讲话中可见,郭树清恐怕是倾向于“回光返照”的。

  从目前的政策取向来看,大力发展直接融资和抑制间接融资的非银部分,恐怕是互为表里的。虽然这些年来“非银”资金肆虐,但处理起来其实是投鼠忌器的。为了不影响到正常的企业融资和经济发展,需要在抑制后者的同时,抬升直接融资的地位和作用。

  所以,你会看到郭树清在陆家嘴论坛的讲话,是基于科创板开板这个背景之下的。如果没有直接融资托底和平衡,恐怕对间接融资也是下不去重手的。

  而间接融资的“非银”部分,其需求大户正是房地产企业。也正是房企的赌性,为了融资拿地无所不用其极,所以推高了表外资金的成本,从而挤压到了制造业的生存和发展。大部分传统制造业的年化利润率还不到10%,是绝对无法承受房企动辄15%左右、甚至更高的资金利率接受度的。

  所以,大力发展直接融资,二级市场的重要性会获得提升;但另一方面,抑制间接融资、尤其是其中的“非银”部分,实质上会在很大程度上抑制房企,从而间接影响到房价上涨。

  房价突飞猛进的十年上涨,让民间形成了“京沪永远涨”的信仰。这种信仰也从京沪逐渐渗透至二线城市,甚至全国所有城市。

  正如刘煜辉在社交媒体上所说得那样,“你始终要记住一点,那些豪宅楼价的背后撑着的是无数间世界工厂,不是央妈。这是过去二十年的逻辑,这是中国经济的根。人若无根,身似浮萍;国若无根,繁华若梦”。

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